Ennen kiinteistöhuollon perustyökalut olivat luuta ja lapio. Nyt työkaluista tärkeimmäksi on noussut tieto. Kiinteistöt ovat osa kiertotaloutta, ja niitä ei ole varaa hukata huonolla hoidolla.
– Kiinteistöjen ylläpito nähdään usein vain kulueränä eikä tuottavuuden välineinä. Se on osin palvelujentuottajien oma vika, koska emme ole osanneet osoittaa tuottamaamme lisäarvoa, sanoo Antti Toivanen.
Toivanen on Lassila & Tikanojan kiinteistöpalveluiden asiakkuusjohtaja. Hänen mukaansa palvelullistuvassa yhteiskunnassa kiinteistötkin ovat muuttumassa palvelualustoiksi. Ja koska tarpeet ovat erilaisia, pitää palveluja pystyä räätälöimään.
– Ei asiakkaan ole järkeä ostaa siivouskertoja tai huoltomiehen käyntejä. Hän tarvitsee viihtyisiä toimitiloja, hyvää sisäilmaa ja toimivaa sähköverkkoa.
L&T haluaa siirtyä suoritekeskeisyydestä lopputuloskeskeisyyteen. Paikalle ei mennä mekaanisesti joka tiistai, koska sopimus määrää, vaan tehdään tarvittavia toimenpiteitä silloin, kun niille on tarve.
Tämän mahdollistaa se, että kiinteistöistä saadaan nykyään valtavasti infoa, ja talotekniset järjestelmät voivat lähettää huoltopyynnön automaattisesti, kun olosuhdetiedot sitä vaativat.
Huoltopyyntö voidaan ohjata L&T:n Talkkari-mallissa suoraan paikalliselle kiinteistönhoitajalle. He kantavat kiinteistöistä kokonaisvaltaista vastuuta: samalla käynnillä voidaan hoitaa useita kiinteistöä ylläpitäviä töitä, jolloin tekeminen on tehokkaampaa.
Jotta tietoa saadaan, täytyy antureita ja sensoreita olla riittävästi sitä keräämässä.
– Teknologia on halventunut huimasti, ja sitä voidaan kustannustehokkaasti tuoda jo rakennettuunkin kiinteistöön ja sen järjestelmiin.
Pelkkä tieto ei ole valtaa
Tiedon määrä kasvaa räjähdysmäisesti, mutta tieto ei ole itseisarvo.
– Tärkeämpää on, miten tietoa analysoidaan, mitkä ovat toimenpide-ehdotukset, valvontaako että tiedon indikoimat hommat hoidetaan loppuun asti, Toivanen luettelee.
Analysoinnin tarve pätee erityisesti kiinteistöihin.
– Tietoa on tähänkin asti saatu vaikka kuinka paljon, mutta se on ollut hajallaan. Datajohdetussa ylläpidossa kaikki tieto kaadetaan samaan purkkiin, mutustellaan ja saadaan parempia ja analysoituja lopputuloksia, Toivanen havainnollistaa.
L&T:n uusi toimintamalli ja sitä tukeva palvelualusta Kiito on kehitetty näihin tarpeisiin. Se on asiakasnäkymineen virtuaalinen palveluympäristö, johon saadaan koottua kaikki tieto – energiankulutus, lämpötilat, ilmanlaatu sekä sähkön- ja vedenkulutus. Kun luodaan selkeä mittaristo ja tavoitteet, joihin sitoudutaan, ylläpito muuttuu ennakoivaksi ja tehokkaaksi. Näin päästään yksittäisistä suoritteista kohti lopputuloskeskeistä tekemistä.
Rakentamisen elinkaari kuntoon
Kiinteistöt ovat osa toimivaa kiertotaloutta. Hyvin huollettu kiinteistö säilyttää arvonsa ja on monikäyttöinen ja muunneltava – tätä kautta säästetään rakennusmateriaaleja ja vähennetään jätettä.
Kun rakennus tulee elinkaarensa päähän, usein sen purkaminen on kuitenkin liian helppoa. Ja vaikka pääkaupunkiseudulla on miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa, uutta rakennetaan. Toivanen uskoo, että joskus raja tulee vastaan ja vanhan arvo ymmärretään paremmin.
L&T:n korjaus- ja muutosrakentamisen palvelut kasvavat tasaisesti. Uudistettavat tilat syynätään tarkasti ja tehdään ehdotukset, miten vanha rakennus korjataan toimivaksi.
Uudenkin rakentamisessa on otettu Toivasen iloksi askelia oikeaan suuntaan.
– Toimitiloja rakennetaan nyt niin, etteivät esimerkiksi sähköt ja putket kulje väliseinissä, joten se mahdollistaa tilojen muuntelun myöhemmin.
Halvin ei ole paras
Toimivilla kiinteistöillä on myös iso rooli koko kansantalouden kannalta: kun modernilla talotekniikalla voidaan optimoida olosuhteita, toimistotöissä viihdytään ja tuottavuus kasvaa.
– Kiinteistön käyttäjä maksaa viime kädessä meidän kaikkien palkan, siksi käyttäjäkokemuksen pitää ohjata kaikkea tekemistä.
Antti Toivanen muistuttaa, että pelkkä sokea säästäminen ei ole ratkaisu. Hän kertoo esimerkin.
– Tarjosimme asiakkaalle ylläpidon konseptiamme, ja hän kysyi, miten halvalla voin tehdä sen. Kysyin, onko oleellista kulujen minimointi vai hyvä vuokratuotto, joka tulee tyytyväisiltä käyttäjiltä. Asiakkaat ovat nimittäin valmiita maksamaan paremmista olosuhteista.
Teksti: Sami Turunen
Ole yhteydessä ja mietitään yhdessä tarpeisiisi sopiva
ratkaisu: www.lassila-tikanoja.fi